전세 보증금 돌려받는법, 깡통 전세 피하는 방법 총 정리

안녕하세요.
요즘 가파른 부동산 시장의 가격변동으로 인해 세입자들의 고통이 이만저만 아닙니다. 그 이유는 바로 깡통 전세로 인해 전세보증금을 떼 이는 상황이 많이 일어나고 있는 것인데요. 전세 보증금은 최소 억 단위의 큰돈으로 대부분의 사람들에겐 전재산과도 같은 돈입니다. 그래서 오늘은 깡통 전세가 무엇이며, 전세 보증금 돌려받는 방법과 깡통 전세를 피하는 방법에 대해 모두 공개하고 알려드리겠습니다.

출처 : 국토교통부

깡통 전세란?

 

주택 담보대출금액 + 전세금액이 아파트 매매가의 70% 이상 인 경우를 깡통전세라 말합니다. 보통 아파트 매매 가격과 전세가가 비슷하거나 전세가가 오히려 더 높은 경우 전세 계약 만료 시 전세보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우를 말하는데요. 이러한 깡통전세는 보통 낮은 금리와 부동산 임대사업자를 위한 것으로 갭투자를 통해 소자본으로 주택을 매매한 분들에 해당하게 됩니다. 현재는 급격한 금리 인상으로 인해 집값이 떨어지고 저금리 시대에 갭투자를 했던 임대사업자들이 대출 이자를 갚지 못하게 되며, 집이 경매로 넘어가 세입자들이 전세보증금을 돌려받지 못하게 되는 상황이 빈번하게 일어나고 있습니다. 그러면 이러한 전세를 피하는 방법과 전세보증금을 돌려받는 방법에 대해 알아보겠습니다.

1. 전세보증금 반환보증보험 가입

전세보증금 반환보증보험은 임대차이 전세보증금을 제 때 돌려받지 못했을 경우, 전세보증금을 보증공사측에서 먼저 돌려주고 추후 집주인에게 보증공사에서 직접 집주인에게 돌려받는 방식의 보험입니다. 수도권은 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증해주는 보험입니다.

2. 임대차 계약서 특약 추가하기

임대차 계약서 작성시 계약서에 특약을 추가하여 만약 전세금반환이 안될 경우 계약서의 법적 효력을 통해 보호받을 수 있게 됩니다. 아주 나쁜 임대업자들은 확정일자를 받기 전 매매나 근저당권을 설정하는 경우가 있기 때문에 이러한 사항을 미 리 특약을 통해 보호하는 것이 좋습니다.

3. 전입신고 후 확정일자 받기

 

전세보증금의 법적 보호를 받기 위해서는 전입신고와 확정일자를 꼭 발급 받으시는 것이 좋습니다. 전입신고를 하시면 다음날 기준으로 우선순위 보호를 받게 됩니다.

4. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권을 통해 부채 규모 확인

등기부등본을 열람할 때 집주인의 선순위 근저당이 있는지 확인하시는 것이 중요합니다. 내 전세보증금 보다 선순위 근저 당이 잡혀있는 경우 전세 계약을 피하시는 것이 좋습니다.

5. 등기부와 위임장 확인

등기부등본에 아파트 및 건물의 주인이 임대인으로 나와있는지 필히 확인해야 합니다. 계약시 임대인이 직접 나와 신 분증을 제시하고 등기부상 소유주와 동일인인지 증명하는 것을 확인 후 계약하면 안전하게 전세사기를 면할 수 있습니다.

6. 주택임대차 표준계약서로 계약하기

임차인이 보증금 보호를 받기 위해서는 계약시 주택임대차 표준계약서로 작성하여야 합니다. 보통 공인중개사를 통해 작성하지만 다시 한번 필히 확인하는 게 좋습니다.

7. 임대차 신고하기

 

전월세보증금 6천만원 또는 월세 30만 원 초과 시 임대차 신고를 통해 확정일자와 우선변제권을 부여받는 것이 좋습니다.
관할 주민센터에서 신고 접수가 가능합니다.

8. 주변 전세 매매가 확인

전세로 들어가려는 아파트 혹은 빌라의 매매가격과 전세가격의 차이 또는 주변 비슷한 건물의 매매가와 전세가를 확인하여 정확한 시세분석을 하는 것이 좋습니다. 그리고 주변 시세를 보다 정확하게 확인하기 위해서는 부동산 실거래가 정보를 빠르게 알 려주는 사이트를 통해 알아보시는 것이 좋습니다.

9. 임대인의 세금 체납여부 확인

임대인의 세금 체납문제 및 아파트의 문제가 생길경우 내 전세보증금 보다 세금 체납이 먼저 이루어지기 때문에 세금체납 여부는 필히 확인해야 합니다.
전세보증금을 돌려받을 수 있는 가장 좋은방법은 바로 전세보증 보험에 가입하는 것입니다. 보증보험은 보증보험사에서 전세금을 돌려주기 때문에 전세보증금을 큰 무리 없이 받을 수 있습니다. 만약 전세보증 보험에 가입하지 않았을 경우 어쩔 수 없이 소송을 진행해야 하는데 이경우 비용 및 시간, 정신적인 피해까지 겹치기 때문에 이런 상황이 오지 않게 하는 것이 좋습니다. 그리고 전세보증금 반환소송으로 이어지면 오래 걸리지만 결국 받을 수는 있게 됩니다. 하지만 집주인이 또 배 째라는 식으로 나 돈 없어를 시전 하면 못 받을 수 도 있습니다. 이럴 경우 집이 경매로 넘어가 경매를 통해 집이 팔리는 금액을 전세보증금 대신 갖게 되는데요. 경매를 통해 집이 팔리게 되면 가격이 내 전세보증금보다 낮을 수도 있기 때문에 무조건 보증보험을 가입하는 것이 가장 좋습니다. 이상으로 오늘은 깡통전세 피하는 방법과 전세보증금을 돌려받는 방법에 대해 모두 알려 드렸습니다. 금리는 계속 오를 것이고 당분간은 떨어질 기미는 안보입니다. 이런 상황일수록 깡통전세 피해가 많아지고 있으니 모두 조심하시길 바랍니다.
감사합니다.

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